שימושי קרקע במרחב העירוני

הדרכים בהן האדם מנצל את הקרקע לתפקידים שונים: בינוי, מסחר, תעשייה וחקלאות.

 

שימושי הקרקע בעיר – מגורים, מלאכה ותעשייה, מסחר, שירותים ופארקים.

 

מתי שימושי הקרקע משתנים?

  • כשהעיר מתרחבת על חשבון שטחים פתוחים.
  • כשמבנים משנים את ייעודם (למשל, ממגורים לעסקים).
  • כשהורסים מבנים ומקימים חדשים (למשל, במקום בו שכן גן החיות בת"א ניצב כיום מתחם מגורים ומסחר).

 

 

הגורמים המשפיעים על שימוש הקרקע

  • רשויות ומתכנני העיר – מפתחים תכניות עבור העיר, הכוללות את שימושי הקרקע שלה.

 

תמ"א – תכנית מתאר ארצית.

תמ"מ – תכנית מתאר מחוזית.

 

  • כוחות השוק – התושבים (ובעלי העסקים) משפיעים על תכניות המתאר.

 

  • מחיר הקרקע – מרכז העיר הוא האיזור הנגיש והיקר ביותר בעיר, קיים בו מחסור בקרקע לבנייה ולכן מחירי הקרקע גבוהים. דבר זה מוביל לבנייה צפופה וגבוהה. לעומת זאת, בשולי העיר הצפיפות פחותה והבנייה נמוכה יותר. בערים רבות מתקבל קו רקיע בצורת פעמון.

מע"ר – מחירי קרקע גבוהים

המודל של וויליאם אלונסו

 

וויליאם אלונסו היה גאוגרף, שפיתח במאה ה20 מודל המתאר את הקשר בין המרחק למרכז העיר ובין מיקומם של שימושי הקרקע השונים.

 

 

 

 

עקרונות המודל

  1. כל שימוש קרקע ממוקם במרחב לפי הצורך שלו לנגישות וביכולתו לשלם עבור הקרקע.
  2. במרכז העיר, שימושי הקרקע העיקריים הם לעסקים ולמסחר, להם דרושה נגישות גבוהה ובמקביל שטח קטן. בזכות רווחיהם הרבים, הם יכולים לשלם עבור מחירי הקרקע הגבוהים.
  3. ככל שמתרחקים ממרכז העיר, שימושי הקרקע זקוקים לנגישות נמוכה ושטח רחב (כמו תעשייה ומחסנים). אין ביכולתם לשלם עבור מחירי הקרקע הגבוהים במרכז העיר.
  4. בשוליים יתמקמו אזורי המגורים, שכן מחיר הקרקע הנמוך מאפשר הקמת בתי קרקע.

 

 

ביקורת

הביקורת טוענת כי המודל פשטני מדי ביחס למציאות המורכבות, בה ישנם איזורי מגורים במרכז העיר למרות המחיר הגבוה, מרכזי עסקים בשולי העיר ותעשייה במוקדים שונים.

 

 

שימושי הקרקע העיקריים במרחב העירוני

 

מע"ר

מרכז עסקים ראשי. האיזור בעיר בו נמצא הריכוז הגדול ביותר של משרדים, בנקים וחנויות
אשר משמש כמרכז הפעילות הכלכלית של העיר.

 

מאפיינים

  1. ממוקם בשטח קטן, הצפוף ביותר בעיר.
  2. מחירי קרקע גבוהים ומחסור בשטח מובילים לבניית בתים גבוהים, גורדי שחקים ובנייה
    תת-קרקעית של מרכזי קניות וחניונים.
  3. מאכלס משרדי חברות, בנקים, משרדי עו"ד גדולים וחנויות של רשתות גדולות, בעלי סף כניסה גבוה וטווח מוצר מקסימלי.
  4. בערים רבות, הופך המע"ר לאזור שומם בערב ובלילה למרכז בילוי.
  5. מס' העובדים גדול ביחס לשטח המע"ר ויש בו מבקרים רבים. אלו מזרזים פתיחת מסעדות, בתי קפה וכו'.
  6. בערים רבות המע"ר ממוקם באיזור הישן של העיר (גלעין היסטורי) בו נמצאים מבנים היסטוריים לצד מבנים מודרניים. מתקיים שילוב בין חדש לישן (מושך תיירות) ופיתוח מול שימור.
  7. מעט מגורים (מחירי קרקע גבוהים).
  8. עומסי תנועה ומחסור בחנייה בכניסה וביציאה וכן רחובות צרים שאינם מותאמים לעומסי תנועה, הנובעים ממיקומו בגלעין ההיסטורי.

 

המע"ר משתנה – במע"ר חסר שטח לבנייה ולהתרחבות, ובחלק מהערים מתפתח מע"ר חדש.

 

גורדי שחקים – סמלה של העיר המודרנית

משמשים למגורים ומשרדים.

יתרון בבניה לגובה – ניצול קרקע יעיל.

חסרונות – מס' תושבים רבים החולקים באותן תשתיות (כמו תחבורה), באיזור של מס' גורדי שחקים נמנעת חדירת השמש, יצירת מנהרות רוח ותחזוקה יקרה.

 

 

אי חום עירוני

תופעה אקלימית הנוצרות ע"י האדם. במרכזי הערים ובאיזורי המע"ר, הטמפ' גבוהות יותר מאשר באזורים סמוכים.

סיבות –  כיסוי פני השטח ע"י אספלט ובטון האוגרים חום רב יותר מהחומרים המרכיבים את השטחים הפתוחים (אלבדו נמוך), מחסור בצמחייה (תורמת לקירור) ופעילות הפולטת חום – רכבים, מיזוג, תאורה, מפעלים, חשמל.

פתרונות – הגדלת היקף הצמחייה, שימוש במשטחים מחזירי אור (הגדלת האלבדו), שימוש בתחבורה ציבורית וצמצום כניסת כלי רכב.

 

 

 

 

פרברים

3 סוגים –

  1. פרברי גנים \ שוק – ישובים כפריים המתפתחים על בסיס חקלאי מסביב לכל עיר, המספק לעיר תוצרת.
  2. פרברי לינה – מיועד ליוממות.
  3. פרבר תעשייה – מבוסס תעשייה, בעל זיהום אוויר גבוה. בעיקר במדינות פחות מפותחות.

אזורי מגורים בעיר

אזור המגורים תופס את השטח הגדול ביותר בעיר, ובקרבתו מצויים שירותים ציבוריים חיוניים.
איזורי המגורים שונים האחד מהשני ברמת הצפיפות, סגנון ואיכות הבנייה, התחזוקה והשטחים הפתוחים. אוכלוסייה מבוססת מתגוררת בבתי קרקע בפרוורים או במגדלי יוקרה במרכז העיר. לעיתים תושבים מפרידים עצמם מהסביבה ל"שכונות גדורות", בהם הופכים שטחי ציבור לשטח
פרטי בעל בקרת כניסה ויציאה. הגידור מבטא את הרצון להגנה מקבוצות אחרות. שכונות בהן רמת המגורים בינונית נמצאות בכל רחבי העיר, ובהם מתגוררת מרבית האוכלוסייה (אוכלוסייה עובדת ובעלת רמת הכנסה ודיור ממוצעת). איכות הדיור משתנה בין מדינות, בהתאם לרמת הפיתוח בהן.

 

שכונות עוני

שכונה בה גרה אוכלוסייה דלת אמצעים – בעלי הכנסה נמוכה, מובטלים, מהגרים ומיעוטים אתניים. השכונות מתאפיינות בדירות קטנות, איכות בנייה ירודה, רמת שירותים נמוכה, תחזוקה לקויה ומחסור בגנים ושטחים פתוחים. מיקומן הוא באיזורים פחות נוחים, כלומר מועדים להצפה או
קרובים למפעלי תעשייה \ רכבת \ תחנה מרכזית. שכונות עוני נמצאות בכל הערים, אך שטחן
גדול יותר במדינות מתפתחות. רובן נמצאות בשולי העיר, אך בחלק מערי העולם המפותח
הן ממוקמות במרכז, בעיקר במע"ר.

 

איזור מגורים ע"ב אתני

שכונות מהגרים, אשר מגיעים לעיר כדי לשפר את מצבם. התופעה משקפת את השתלבות הדור השלישי, מקרב המהגרים, בחברה. עם השנים, המובלעות האתניות הפכו לאתרי תיירות.
דוגמה – התחנה המרכזית הישנה.

 

בידול על רקע דתי

הפרדה מרחבית בעקבות השקפה דתית. התושבים מעדיפים להתבדל ולהתגורר לצד בני דתם ולחיות לפי אורך חייהם הייחודי, ללא הפרעה. אורח החיים מתבטא במרחב העירוני. דוגמה – שכונות יהודים וחרדים (בישראל ובעולם), כמו העיר בני ברק ושכונת מאה שערים בירושלים.

 

גטו

בידול מרחבי הנוצר מדחיקה ואפליה של מיעוט ע"י הרוב. בדר"כ הגטו מתאפיין בעוני ונחשלות.

 

גנטרפיקציה (התברגנות עירונית)

תהליך בו אוכלוסיית המעמד הבינוני-גבוה עוברת לשכונות החלשות במרכזי הערים. התהליך גורם לשינוי באותן השכונות, כמו הקמת בתי עסק חדשים או שיפוץ הבתים והרחובות.

מרחבים מסחריים בעיר

בעיר: חנויות בודדות \ לאורך כביש ראשי (לינארי), מרכזים,  מרחבי קניות, קניונים וחנויות במע"ר. מחוץ לעיר: קניונים, מרכזים מסחריים (פאוור-סנטר).

בשנים האחרונות הוקמו קניונים ומרכזי מסחר בשולי העיר.

הסיבות

  • מחסור בשטח למסחר במרכז העיר ומחירי קרקע גבוהים
  • בעיות חנייה ועומס תנועה, במקביל לעלייה במינוע וברמת הצריכה (צורך ביותר חניות).

 

קניון

אזור של שטחי מסחר ובילוי, המרוכזים במבנה סגור וגדול. ממוקם בדר"כ בשולי העיר. מספק נגישות למגוון מוצרים, חנייה נוחה ומיזוג. דוגמה – קניון איילון.

 

פאוור – סנטר

מרכז קניות גדול ופתוח מחוץ לעיר, ובו מגרש חנייה רחב ומגוון חנויות ואפשרויות בילוי.
דוגמה – מתחם "ביג" בבאר שבע.

 

 

השפעת הקניונים ומרכזי המסחר על מרכז הערים והאזורים הכפריים

  1. פגיעה במסחר העירוני – החנויות הקטנות איבדו את האטרקטיביות, מכיוון שהן מתקשות לעמוד בתחרות עם חנויות הרשת הגדולות (מחסור בחנייה, שכירות וארנונה גבוהים, תושבי הפרוורים לא באים למרכז העיר אלא מעדיפים את מרכזי הקניות הקרובים אליהם). התוצאה היא שחנויות ננטשו ורחובות ראשיים התנוונו. דוגמה – רחוב דיזינגוף בת"א.

שיקום מרכזי המסחר העירוניים –

  • הנחה בארנונה \ מיסים לבעלי החנויות
  • הגדלת שטחי חנייה
  • שיפוץ ופיתוח תשתיות

 

  1. פגיעה בשטחים פתוחים – הקמת מרכזי קניות מתבצעת על חשבון שטחים פתוחים ושטחים חקלאיים, בעלי חשיבות: חלחול מי גשמים למי התהום, אזורי חיץ ממפגעי רעש וזיהום, קיום ענף החקלאות, נופש ושמירת הנוף.

אזורי תעשייה

תעשייה מסורתית קלה (משקל קטן יחסית, מבוססת על כוח עבודה לא מקצועי) או כבדה (משקל גבוה יחסית, מבוססת על כוח אדם מקצועי יותר) ותעשייה עתירת ידע.

 

פארק תעשייתי – איזור תעשייה מתוכנן, בעל ריכוז מפעלים (בעיקר הייטק), המספק שירותים וסביבה ירוקה.

 

אשכול תעשייתי (איזור תעשייה) – ריכוז תעשיות באיזור מסוים.

 

דה תיעוש – מאפיין מדינות מפותחות. ירידה בהיקף הפעולות התעשייתיות, המועסקים בתעשייה ושינוי חברתי-כלכלי. בערים בהן התהליך התרחש, שיעור המובטלים גדל. בזכות גידול בתעסוקת השירותים והקמת מפעלי תעשייה עתירת-ידע, ערים רבות מתאוששות מתהליך הדה תיעוש.

 

 

בתקופת המהפכה התעשייתית, התעשייה הוקמה בקרבה לחומרי הגלם. רוב מפעלי התעשייה הוקמו בתוך הערים, קרוב לאיזורי המגורים, מכיוון שלא היו אמצעי תחבורה. עם הזמן, הוצאו מפעלי התעשייה מהעיר, ונוצרה הפרדה בין איזורי התעשייה לאיזורי המגורים.

 

מדוע הועברו המפעלים לשולי העיר?

  1. במרכז העיר מעט שטחים פנויים וכבישים צרים.
  2. התפתחות מערכת הובלה ותחבורה מודרנית.
  3. רעש, ריחות וזיהום הטרידו את התושבים.

 

 

 

במדינות מפותחות, תעשייה עתירת ידע ממוקמת בשולי המטרופולינים הגדולים (צורך בכוח אדם משכיל וקרבה לאוניברסיטאות ומכוני מחקר) ובקרבת כבישים ושדות תעופה (גישה נוחה לעובדים). חברות עתירות ידע מתקבצות בפארקי תעשייה, להם מראה מטופח, בשונה מאזורי התעשייה המסורתיים.

 

 

שטחי תחבורה

כבישים, מחלפים, מגרשי חנייה, מסילות ברזל, מתקני נמל ונמלי תעופה.

בעיות בתחבורה העירונית (פקקי תנועה, מחסור במקומות חנייה, זיהום אוויר ומטרדי רעש) נובעות מרמת מינוע גבוהה, בעוד הכבישים ומקומות החנייה אינם גדלים בקצב זהה.

 

פתרונות

  1. הרחבת תשתיות התחבורה – בניית כבישים חדשים, מחלפים ומקומות חנייה. עם זאת, הפעולה מצמצת את השטחים הפתוחים ומעודדת רכישת מכוניות היוצרות עומסי תנועה.

 

  1. ניצול יעיל של תשתית קיימת – התאמת רמזורים לתנועת רכבים, יידוע נהגים לגבי פקקים וקביעת נתיבים שכיוון נסיעתם מתחלף בהתאם לעומס.

 

  1. הגבלת כניסת רכבים למרכזי הערים – איסור כניסת רכבים, "חנה וסע" ואגרת גודש תנועה.

 

  1. עידוד שימוש באופניים – אינם תופסים מקום רב או מזהמים. עם זאת, הדבר מתאים לתושבים שגרים במרכז העיר ולא מתאימה בכל מזג אוויר.

 

  1. שינוי דפוסי נסיעה – עידוד נסיעה משותפת (פול קאר) והגמשת שעות העבודה.

 

  1. עידוד שימוש בתחבורה ציבורית – פיתוח תחבורה מסילתית, עדיפות רכב ציבורי, תיאום זמני כלי תחבורה ופיתוח רכבת קלה \ תחתית. מצמצם את מס' המכוניות הפרטיות בכביש.

 

  רכבת קלה רכבת תחתית
 

יתרונות

 

ž        מחיר הקמה נמוך

ž        נגישה – במפלס הרחוב

ž        מרחק קטן בין תחנות

ž        שקטה

ž        מסיעה יותר אנשים מאשר אוטובוס

 

 

ž        מהירה

ž        אינה מושפעת מעומס התנועה

ž        בעלת קיבולת נוסעים גבוהה

 

חסרונות

 

ž        מהירות נמוכה לעומת התחתית

ž        מאיטה כלי רכב אחרים

מסכנת הולכי רגל

 

 

ž        עלות הקמה גבוהה

ž        שיבושים רבים בעת ההקמה

ž        נגישות נמוכה

 

שטחים פתוחים

גנים ציבוריים וגני שעשועים נמצאים בכל חלקי העיר, לרוב בצמוד למגורים. פארקים גדולים נמצאים בשולי העיר ובתוך הערים.

 

תפקיד השטחים הפתוחים

  • בילוי, בידור, מנוחה, ספורט.
  • ריאות ירוקות (פוטוסינתזה) – שטחים פתוחים וירוקים בערים, טבעיים או מלאכותיים.
  • עצים סופגים את הרעש שנוצר ע"י כלי רכב.
  • חלחול מי גשם למי התהום.

 

בערים רבות השטחים הירוקים מצטמצמים על חשבון השובל העירוני-כפרי ומתרחש תהליך של זחילה עירונית – בנייה על חשבון שטחים פתוחים. כדי למנוע זאת, בערים שונות הוגדרה טבעת סביב העיר שנקראת "חגורה ירוקה", הכוללת שטחי חקלאות ונופים טבעיים בהם נאסרו בנייה ופיתוח.

 

עירוב שימושי קרקע

בשנים האחרונות נוצרים אזורים עירוניים, בהם יש עירוב בין שימושי קרקע. העירוב מקרב את התושבים למקומות העבודה, למסחר ולשירותים, ומצמצם את הנסיעות. סמיכות שימושי הקרקע יוצרת עיר שוקקת בכל שעות היממה. במסגרת העירוב, שכונות מציעות מגוון רמות דיור באותו מתחם. העירוב מפחית את תחושת הניכור ואת הפשיעה.

 

איזור

גישה תכנונית המפרידה את שימושי הקרקע בעיר. כיום, נקבע בשלב תכנון העיר אילו אזורים יוקדשו למסחר, תעשייה, תחבורה ומגורים (תכנית מתאר).

יתרון – שימושי הקרקע אינם סותרים. לדוגמה – מפעל תעשייה מזהם ימוקם הרחק ממרכז מגורים.

חסרונות

  1. הפרדה בין אזורי המגורים לתעסוקה מצריכה נסיעות רבות – כלי הרכב מזהמים, רועשים ויוצרים פקקים. שטחים נרחבים מוקצים לכבישים וחניונים.

 

  1. פגיעה במרקם החיים – אזורים בעיר מתרוקנים מפעילות בשעות מסוימות של היום: שכונות הפרוורים ריקות בשעות היום, ומרכזי הערים שוממים בשעות הערב. תושבים מבוססים אינם באים במגע עם תושבים פחות מבוססים.

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר.